상업용 부동산 위기, 파산 직면한 미국 은행‥해외부동산 투자한 한국 은행의 운명은?

 

미국 오피스 공실율 19.6%, 부실율 6% 넘어 2025년 만기도래 부동산 담보대출 1300조원 한국 해외부동산 펀드 손실, 벌써 2조4600억원 넘어 미국 소형은행 줄파산 예고

1. 미국 상업용 부동산 위기 발생

미국 뉴욕커뮤너티방코프(NYCB)

올해초 미국 뉴욕커뮤너티방코프(NYCB)의 주가가 연속해서 64%이상 폭락했다. 이후 피치가 신용등급을 낮췄고, 무디스는 투자 부적격 정크등급으로 2단계로 강등시켰다.

NYCB가 이렇게 된 것은 상업용 부동산 대출에서 큰 손실을 보았기 때문이다. 작년말 NYCB가 대출손실충당금을 10배 이상 올렸다는 소식이 알려지자 주가가 급락하면서 파산직전에 몰렸다.

블룸버그TV 보도. NYCB 주가하락

미국 상업용 부동산이 어떻다는 것인가?

미국 상업용 부동산은 크게 오피스(사무실, office), 임대용 공동주택(아파트, multifamily), 소매(retail, 중소상공인 상가), 숙박(호텔 등), 산업(industry, 창고·병원) 등으로 구분한다. 영어로는 CRE(Commercial Real Estate)라고 한다. 미국에서는 임대용 공동주택을 아파트라고 하고, 한국처럼 등기소유한 아파트는 ‘콘도’라고 한다.

미국 상업용 부동산은 최근 오피스와 아파트를 중심으로 공실율이 급격하게 높아지고 있다. 지난해 말 미국 상업용 부동산 공실율은 19.6%에 달했다. 10층 건물에서 2층이 비고 있다는 뜻이다.

공실율이 늘어나는 이유는 코로나 시기 재택근무에 들어간 노동자들이 사무실로 돌아오지 않고 있는데, 47% 정도가 계속 재택근무를 하고 있다. 이에 따라 공공임대 아파트보다는 더 나은 재택근무 조건을 찾아 주거형태까지 바꾸고 있기 때문에 오피스와 공공임대 아파트 공실율이 동시에 높아졌기 때문이다.

상업용 부동산 공실율 추세는 구조화되어 2026년까지 지속될 것으로 예측된다. 이런 사태는 샌프란시스코, 시애틀 등 테크기업이 모여있는 미국 서부와 동부 뉴욕 등지로 확산되었다.

그 결과 상업용 부동산 가격이 계속 떨어지고 있다.

2024년 2월 미국 상업용 부동산 가격은 2022년 4월과 비교할 때 23% 하락했고, 그중 오피스 가격은 41%나 급락했다. 미국 사무실 건물 가치가 전체적으로 1조 2천억 달러(약 1600조원)나 떨어졌다고 하는데, 미국 상업용 부동산 시장규모가 20조 달러(약 2경 6500조원) 정도이니 매우 심각한 상황이다.

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2. 연체율 증가와 금융위기 조짐

미국 상업용 부동산 투자는 한국의 부동산PF 시장과 유사하다.

자기자본은 별로 없이 저금리 시대에 낮은 금리로 대출을 받아 임대료 수입과 매매 차익을 노리고 엄청난 투자붐이 일어났다. 그런데 최근 공실율이 늘어나고 가격이 하락하는 데다 고금리까지 겹쳐 연체율이 급상승하면서 금융위기로 번지고 있다.

대출을 끼고 미국 상업용 부동산에 투자한 규모는 4조 6천억 달러(약 6천조원)에 달한다. 세계 3위인 독일의 GDP가 4조 3천억 달러(약 5700조원)이니 어마어마한 규모이다. 이중 2023년 3분기 기준으로 상업용 부동산 대출은 시중은행부문이 50%(2조9천억 달러), Fannie Mae와 Freddie Mac과 같은 정부지원기관(GSE)이 17%(9900억 달러), 생보사가 12%(7천억 달러)를 담당하고 있다.

이중 상업용 부동산 담보대출 절반을 시중은행이 차지하는데, 대형은행보다는 소형은행들이 많이 했다. 소형은행들은 상업용 부동산이 급상승하던 시절에 급격히 대출을 확대하여 2조 달러(약 2600조원)로 늘어났고, 이는 전체 대출규모의 70%에 해당한다.

문제는 부동산 담보대출 연체율이 늘어나는데 있다.

2023년말 상업용 부동산 담보증권(CMBS)의 연체율은 4.51%로 늘어났고, 이중 오피스 담보대출 연체율은 6.5%로 부실화가 심화되고 있다. 2023년 12월 오피스 대출 중 45%의 부동산 가격이 담보대출보다 낮은 ‘underwater’ 상태에 빠졌고, 올해 오피스 가격은 20%가 추가하락할 것으로 예상되기 때문에 향후 연체율은 더 늘어날 전망이다.

대규모 대출만기가 계속 돌아오고 있다.

2025년말까지 만기가 도래하는 대출규모는 1조 달러(약 1300조원)이고, 2027년까지는 2조 2천억 달러(약 2900조원) 이상의 담보대출 만기가 도래한다. 이렇게 만기가 도래하면, 빚을 갚거나 차환대출을 해야 한다.

그런데 저금리 시대 2~3%로 변동금리로 빌렸던 부동산 담보대출 이자가 7~8% 이상으로 금리부담이 매우 커졌다. 이런 상황 때문에 미국 상업용 부동산 위기가 소형은행의 줄파산으로 이어져 금융위기로 번지는 것이 아닌가 하는 우려가 나온다.

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3. 문제가 되는 은행들

뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)는 시작에 불과하다. 미국 지역은행 중 밸리내셔널방코프(Valley National Bancop)는 자기 자본대비 상업용 부동산 대출이 472%로 NYCB와 비슷하다. 이외에도 WaFd가 371%, Axos Financial이 356%, Bank OZK가 345% 순으로 위험노출도가 매우 높다.

앞으로 경기침체와 겹쳐 상업용 부동산 담보 대출 중 10~20% 정도의 채무불이행이 발생할 경우 미국 은행권 손실이 800억 달러(약 106조원)~1600억 달러(약 212조원)까지 확대될 것으로 보인다. 이렇게 되면 최대 385개 소형은행들이 파산할 것이라는 예측이다. 미국 시중은행은 4천 개 정도이다.

일본과 유럽도 미국 상업용 부동산 위기의 직격탄을 맞았다.

일본 아오조라은행(Aozora Bank)은 미국 상업용 부동산에 투자했다가 올 1분기 예상 실적이 적자로 발표되면서 주가가 15.5% 하락하고, 은행장이 사퇴하였다.

유럽은행들도 미국 상업용 부동산에 6조 달러 이상을 투자했다가 심각한 타격을 받고 있다. 도이체방크는 미국 상업용 부동산 투자 손실이 예상되어 대손충당금을 2배로 올렸다. 스위스 3대 은행인 율리우스베어(Julius Baer)는 대출을 해준 부동산 기업 시그나그룹이 파산하는 바람에 7억 달러 이상의 대손충당금을 설정했고, 그 책임으로 CEO가 교체되고 해당 부서가 없어졌다.

4. 한국 해외부동산 투자현황

국내 금융사들도 미국 상업용 부동산 투자에 열을 올렸다가 손실을 당하고 있다.

국내 금융기관 중 해외 부동산 투자는 보험사가 56.6%, 은행이 17.9%, 증권사가 14.9% 순으로 해 왔다. 지역별로는 북미지역이 61.1%로 가장 높고 유럽 19.2%, 아시아에 4.4%를 투자했다. 그중 오피스 투자는 7조원 규모로 해외 부동산 투자 중 52%를 차지한다. 나머지는 숙박시설 16%, 주거용 10% 순이다.

국내의 해외 부동산 펀드 규모는 계속 확대되어 2013년 4.9조원에서 2023년말 79조원으로 10년 만에 16배나 증가했다. 해외 부동산펀드에 투자한 개인 투자자는 2만3천명에 달한다.

그런데 국내 금융기관이 투자한 해외 부동산 투자액 56.4조원 중 22.5%인 약 12조6천억원 정도가 올해 말에 만기가 도래하고, 개인투자자가 포함된 해외 부동산 펀드도 11.6조원 정도가 올해 만기가 돌아온다. 이미 최근까지 해외 부동산 투자손실액은 2조4600억원에 달했다. 올 연말과 그 이후에도 손실 규모는 더 늘어날 전망이다.

한국의 해외 부동산 투자 손실이 큰 이유는 몇 가지가 있다.

첫째로 가격하락률이 큰 북미나 유럽 지역에 집중 투자하고 있기 때문이다.

둘째로 투자유형에서도 대출은 현지 은행에서 선순위 담보대출로 추가 자금을 조달해서, 오피스 등 상업용 부동산에는 가장 후순위인 지분(equity) 형태로 매입해 원금회수가 어려운 경우가 많다.

셋째로 가격하락 리스크가 큰 B급 오피스 투자가 많다. 해외 부동산 투자 펀드 모집 시 건당 투자규모 제약으로 중규모 딜(1,500~4,000억원)의 비중이 높은데, 이 가격대는 주로 대도시 외곽의 B급 오피스를 매입할 수 있는 수준이다. 그런데 이 오피스들의 공실율이 높아지고 가격하락이 되는 경우가 많다.

넷째로 투자만기기간은 보통 5~7년인데, 임차기간은 이보다 짧다. 때문에 임대인이 임차인에게 임차만기 2~3년 전에 6~12개월 정도의 임대료 페널티를 내고 사전통보하면 중도해지가 가능한 옵션(break option)으로 계약한 경우가 많다. 공실리스크가 커지고 있는 것이다.

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5.미국 상업용 부동산 위기 전망

BOA(뱅크오브아메리카) 조사에 따르면 편드매니저들이 향후 국제 금융위기에서 트리거가 될 가능성이 매우 높은 분야 1순위로 미국과 유럽의 상업용 부동산 위기를 들었다. 2위가 그림자 금융, 3위가 미 국채 신용등급 하락이다.

이처럼 미국 상업용 부동산 문제는 향후 경기침체와 맞물리면 금융위기로 번질 가능성이 있다. 한편에서는 미국 상업용 부동산 위기가 ‘시스템의 위기’로까지 번지지는 않을 것이라고 주장한다. 지난번 실리콘밸리 은행 파산위기를 수습했던 것처럼 미연준과 재무부가 나서서 어떻해서든지 금융위기로 확대되는 것을 막을 것이라는 기대 때문이다. 그러나 조만간 미국 소형은행을 중심으로 줄파산이 이어질 것이라는 점은 분명하다.

#미국상업용부동산 #NYCB #공실율 #해외부동산투자

 김장호 기자 jangkim2121@gmail.com

尹대통령이 창조한 거대한 부조리극, 대체 왜 이렇게까지 하는 건데?

[박세열 칼럼] '벌거벗은 임금님'의 나라

박세열 기자  |  기사입력 2024.03.23. 04:04:08 최종수정 2024.03.23. 08:13:20

버트런드 러셀의 유명한 '역설'이 있다. 세비야의 한 이발사가 말했다. "이 마을 사람 중에 스스로 면도하는 사람을 제외한 모든 사람들은 내가 면도를 해 줍니다." 그럴듯하게 보이는 이 명제엔 역설이 내포돼 있다. '그렇다면 이발사는 수염은 누가 깎을까?' 이발사는 스스로 수염을 깎지 않는 사람만 면도를 해주므로, 스스로 수염을 깎을 수 없다. 마찬가지로 이발사가 스스로 수염을 깎지 않는다면 '이발사에게 면도를 받아야 하는 사람'이 되기 때문에 그는 이발사(본인)에게 면도를 받아야 한다.

이 역설에서 빠져 나올 수 있는 방법이 있다. "이발사는 수염을 불로 태우는 사람이다"라거나 "이발사는 수염이 나지 않는 여성이다"라거나. 제3의 조건을 난입시켜 역설의 순환 구조를 아예 부숴버리는 거다. 하지만 이러면 '역설의 게임'은 재미가 없어진다. 

출국 금지된 자는 주호주 대사가 될 수 없다. 호주로 출국할 수 없기 때문이다. '출국 금지 된 자'가 호주 대사가 되면 그 사람은 호주 대사로 불릴 수 없다. 호주 대사가 된 자가 한국에 있으면 안되기 때문이다. 호주 대사가 출국해서 호주로 가게 되면 문제가 풀리지만, 그러기 위해 호주대사는 '출국 금지된 자'가 아니어야 한다. 말장난 같지만, 이 단순한 역설은 지금 대한민국에서 실재한다. 그리고 이 역설의 순환 구조를 깨부수는 말이 대통령실에서 나왔다. "좌파가 놓은 덫에 우리가 제대로 걸렸다."(3월 15일 MBC 보도, 대통령실 고위 관계자 발언) 좌파가 놓은 덫이라니, 대통령실이 만들어낸 '이종섭 퍼즐'은 이렇게 풀린다. 

좌파가 놓은 덫에 걸리기 위해서는 많은 단계를 거쳐야 한다. 첫째, 이종섭 대사는 국방부장관 시절 해병대 채상병 사건 수사 결과를 결재했다가 하루만에 뒤집고 박정훈 수사단장을 '항명수괴죄'로 입건한다. 그래서 '좌파의 덫'에 의한 '수사 외압 의혹'이 발생한다. 둘째, 이종섭 대사는 야당의 탄핵안 발의 직전 국방부장관직에서 전격 사퇴한다. 그러니까 스스로 사퇴한 것도 좌파들이 치밀하게 놓은 덫에 걸린 게 된다. 셋째 윤석열 대통령이 이종섭을 주호주대사로 임명하기도 전에 공수처는 이미 모든 걸 예상하고 12월에 '출국 금지'라는 덫을 놓고 도사리고 있었다. 얼마나 치밀한지, 누가 봐도 꼼짝 없이 걸려들지 않을 재간이 없다. 

여기에서 우린 근본적인 의문을 소환한다. "왜 이렇게까지 해야 돼?" 공항에서 MBC 기자를 만난 이종섭 호주대사가 한 말이다. 곱씹을수록 명언이다. 

이종섭 대사는 무슨 작전 하듯이 한국을 떠났다. 이 대사가 임명된 건 지난 4일. 지난해 12월부터 '출국금지' 상태였다는 게 알려진 게 6일이다. 갑자기 이 대사는 7일 공수처를 찾아 가 '셀프 소환' 조사를 받는다. 그리고 법무부에 이의신청을 했고, 기다렸다는 듯 법무부는 8일에 출국금지를 전격 해제한다. 이틀 뒤 이 대사는 호주로 출국한다. 주호주대한민국 대사관은 캔버라에 있는데, 캔버라와 280킬로미터 떨어진 시드니행 항공편을 이용하지 않고, 1180킬로미터 떨어진 브리즈번행 항공편을 이용했다. 들고 간 대사 임명장은 사본이었다. '차관보' 급이 가는 호주대사는 갑자기 '장관급'으로 승격됐고, 전임 호주대사는 1년 3개월만에 급거 한국으로 귀임했다. 

법무부는 "이종섭 전 장관에 대한 출국금지 당시 법무부 장·차관이나 대통령실에 일체 보고되지 않았던 것으로 확인됐다"고 당당하게 공지했다. 전직 장관에 대한 출국금지를 "몰랐다"고 강변하는 법무부나, "정부 당국자도 알지 못한 출국금지 사실을 친야 성향의 일부 언론이 확인해 먼저 보도한 것도 세 축(공수처, 야당, 언론)이 결탁했다는 걸 보여주는 방증"(YTN에 보도된 대통령실 반응)이란 말은 '좌파의 덫' 이론을 완전하게 만들어준다. 하긴, '출국 금지 사실을 알고도 임명했다'고 하면 더 큰 문제가 되는 것이니 차라리 '무능'을 택했을 것이다. 출국금지된 피의자를 주호주대사로 임명한 대통령의 행위를 정당화하기 위한 온갖 무리수가 동원되고 있다. 

방산 관련 재외공관장회의가 갑자기 잡혔다. 이 대사와 함께 사우디아라비아, 폴란드 등 다른 나라 공관장들이 갑자기 한국으로 불려 왔다. 일부 공관들은 뉴스를 보고 자국 대사가 한국에 회의차 귀국하는 걸 알았다고 한다. 심지어 이 대사는 국내에 장기 체류할 것이라고 한다. 이럴거면 왜 그렇게 급하게 한국을 떠났는지 영문을 알 수 없다. 대체 왜 이렇게까지 하는데?

따지고보면 '왜 이렇게까지 해야 하는가'라는 질문은 이 정부를 계속 따라다녔다. 원조는 '바이든 날리면' 사건이다. 2022년 9월 미국을 방문한 윤석열 대통령은 글로벌펀드 제7차 재정공약회의에 참석, 바이든 대통령 등과 함께 '48초 정상회담'(?)을 한 후 박진 외교부장관 등 참모진과 대화를 하는 과정에서 "국회에서 이 XX들이 승인 안 해주면 바이든은 쪽팔려서 어떡하나"라고 말하는 장면이 언론에 포착됐다. 대통령실은 15시간만에 미국 현지에서 해명 브리핑을 통해 "'승인 안 해주면 바이든은'이 아니라 '승인 안 해주고 날리면'"이라고, "이XX들"은 한국 국회를 가리킨다고 주장했다. 김은혜 홍보수석은 '이XX들은 우리 국회냐'는 질문에 "미국 의회가 아니라는 것"이라고 답했고 '한국 의회냐'는 질문에 "예 미국 의회가 아니니까요"라고 했다. 

그러자 윤 대통령은 한국으로 돌아오는 길에 뜬금없이 페이스북에 글을 한 편 올린다. 자신이 글로벌펀드 제7차 재정공약회의에 참석했다는 사실을 알리고 "대한민국 국회의 적극적인 협력을 기대한다"고 말했다. 대통령실 주장대로 한국 대통령이 한국 국회에 욕설을 한 것이라는 사실을 뒷받침하는 내용이다. 대체 왜 이렇게까지 하는 걸까.

작년 10월 11일 있었던 강서구청장 재보궐 선거도 빼놓으면 섭섭하다. 윤석열 대통령은 지난해 김태우 전 강서구청장을 대법원 유죄 확정 3개월 만에 8.15 특별사면으로 출마 길을 열어줬다. 그때만 해도 국민의힘에서는 '설마' 하는 얘기들이 흘러나왔다. 윤석열 대통령이 김태우 청장을 '동지'로 여긴다는 보도들이 이어지면서, '김태우 공천 불가'를 외치던 지도부는 돌연 태도를 바꾼다. 보궐선거 원인 제공 당사자(김태우)가 불법 행위로 직을 상실한 뒤 대통령에게 특별사면 받고 재공천을 받기까지 걸린 시간은 6개월 남짓. 그때 여의도 사람들은 그랬다. "왜 이렇게까지 하는걸까?" 당은 총력전을 폈다. 결과는 17.15%포인트 차이의 대패. 이 선거 결과에 용산이 충격을 받았다는 사실에 많은 이들이 충격을 받았다.

피의자를 대사로 임명한 걸 취소하면 될 일이었다. '비속어'는 깔끔하게 사과하면 될 일이었다. 원칙대로 보궐선거 원인 제공자를 공천에서 배제하면 될 일이었다. 

지금 우리는 '벌거벗은 임금님'의 시대에 살고 있다. 대통령의 잘못된 결정과 실수를 정당화 하기 위해 유능한 국가 공무원들이 공적 자원을 동원해 거대한 부조리극을 매번 창조해내고 있다. 이 거대한 부조리극은 언제 끝날지 알 수가 없다. 버트런드 러셀의 '이발사의 역설'은 원래 수학 문제를 풀기 위한 퍼즐 같은 것이지만, 그런 역설은 부조리극의 필수 요소이기도 하다. '부조리'는 말 그대로 '말이 안 되는 것', '논리적으로 이해 불가능한 것'을 의미한다. 모든 게 순리대로 돌아가는 것처럼 보일 때 인간은 진실을 깨칠 수 없다. 논리적으로 설명 불가능한 엉뚱한 일이 발생할 때 인간은 비로소 '진실'에 다가서게 되는 법이다. 역설을 동반한 부조리극은 어떤 '은폐된 진실'을 폭로해 준다. 이 부조리와 역설이 이 정부의 허약한 '본질'을 드러내 준다. 그리하여 우린 끊임없이 '대체 왜 저렇게까지 해야 하는 건데?'라는 의문을 오늘도 키워가고 있다. 

▲윤석열 대통령이 22일 경기도 평택 소재 해군 제2함대사령부에서 거행된 제9회 서해수호의날 기념식에서 기념사를 하고 있다. ⓒ연합뉴스

박세열 기자 

정치부 정당 출입, 청와대 출입, 기획취재팀, 협동조합팀 등을 거쳤습니다. 현재 '젊은 프레시안'을 만들고자 노력하고 있습니다. 쿠바와 남미에 관심이 많고 <너는 쿠바에 갔다>를 출간하기도 했습니다.